Взаємозв`язок будівництва житлових будинків та керуючих компаній ЖКГ

Зміст
Введення
1. Будівництво багатоквартирних будинків в місті Череповець
2. Взаємозв'язок будівництва житлових будинків та керуючих компаній ЖКГ в місті Череповець
3.Законодательное обгрунтування зведення багатоквартирного будинку як об'єкта будівництва
4. Можливість реєстрації житлового будинку як об'єкта нерухомості
5. Законодавче визначення терміна «зводиться або будується (створюваний) об'єкт
6. Управління багатоквартирним будинком
7. Оподаткування підприємства та фізичних осіб при переході майна за договорами дарування та продажу за пільговою ціною
8. Передача вдома та реєстрація права власності
Висновок
Список використаної літератури

Введення
Актуальність обраної теми: Право череповчан самостійно вибирати компанії, яка обслуговує житловий будинок, до цих пір залишається досить умовним. З одного боку, влада нав'язують мешканцям "свої" компанії, з іншого - вибирати громадянам поки особливо немає з чого. А покупці новобудов найчастіше отримують керуючу компанію прямо від забудовника, на додачу до нової квартирі.
В даний час близько 93% житлового фонду Російської Федерації знаходиться в управлінні державних або муніципальних підприємств. Сьогодні ці організації виконують функції з управління та обслуговування житлового фонду на підставі законодавчих та нормативних актів федерального, регіонального та муніципального рівнів, які втрачають силу з прийняттям Житлового кодексу РФ. Тепер органи місцевого самоврядування (ОМС) вже не мають права своїм розпорядчим актом призначати керуючі організації в багатоквартирних будинках зі змішаною формою власності, оскільки в цих будинок є інші власники приміщень, що мають такі ж права на вибір способу управління.
Мета роботи: розглянути та обгрунтувати взаємозв'язок будівництва і ЖКГ міста Череповець.
Завдання роботи:
- Аналіз будівництва багатоквартирних будинків в місті Череповець,
- Представити законодавче обгрунтування зведення багатоквартирного будинку як об'єкта будівництва,
- Розглянути можливість реєстрації житлового будинку як об'єкта нерухомості.

1. Будівництво багатоквартирних будинків в місті Череповець
Житлові квартири, введені в експлуатацію в 2005 - 2006 роках встановлюють досить адекватні ціни, що залежать, перш за все, від місця розташування в цілому, площі, а також поверховості. В даний час цінова ситуація на ринку нерухомості м. Череповець знаходиться на стадії формування. 128% становило зростання цін на однокімнатні квартири в Череповці (Вологодська область). Найвища вартість квадратного метра житла в Череповці - на однокімнатні квартири. За 2005 рік зростання цін на споруджувані 1-кімнатні квартири склав 153%, за 2006 рік - 128,5%. На кінець минулого року вартість одного квадратного метра склала 21,5 тис. рублів. На вторинному ринку житла в Череповці найвища вартість квадратного метра також реєструється при продажі 1-кімнатних квартир. Середня вартість квартир залежить від місця розташування. Найдорожча нерухомість у Зашекснінском районі міста. За даними на березень 2007 року, середня вартість 1-кімнатної квартири в цьому районі Череповця становить 1,4 млн рублів (42,9 тис. рублів за 1 кв. Метр), 2-кімнатної квартири - 2 млн рублів (38,4 тис . рублів за кв. метр), 3-кімнатної квартири - 2,4 млн рублів (37 тис. рублів за кв. метр). Найдешевші квартири в Череповці в Північному районі міста. Там середня вартість 1-кімнатної квартири складає 1,2 млн. рублів, 2-кімнатної квартири - 1,8 млн. рублів, 3-кімнатної квартири - 2,2 млн. рублів. Приблизно однакова вартість нерухомості в Зарічне та Індустріальному районах.
2. Взаємозв'язок будівництва житлових будинків та керуючих компаній ЖКГ в місті Череповець
Право череповчан самостійно вибирати компанії, яка обслуговує житловий будинок, до цих пір залишається досить умовним. З одного боку, влада нав'язують мешканцям "свої" компанії, з іншого - вибирати громадянам поки особливо немає з чого. А покупці новобудов найчастіше отримують керуючу компанію прямо від забудовника, на додачу до нової квартирі.
Почнемо з прикладу Рибінська 40, 42. Для покупців квартир в будинку 40, по вулиці Рибінської вселення в новобудову починалося цілком типово для сьогоднішнього Череповця - з переговорів з обраної забудовником ТОВ "Кострома" компанією (УК) ТОВ "Антарес-груп". Для початку громадянам запропонували ознайомитися з договором управління будинком і "Порядком отримання квартири". Згідно з другим документом, від покупців-співінвесторів квартир було потрібно укладення договору з "СБК", а також "оплата за цим договором послуг з утримання та ремонту будинку, комунальних та інших послуг керуючої організації за 4 місяці з моменту введення будинку в експлуатацію".
"Тариф на технічне обслуговування не обгрунтований і, тим більше, не узгоджений з співінвесторами. Схвалити додаткові витрати можуть тільки загальні збори.
Не згодні громадяни з ініціативної групи і з доцільністю ремонтних робіт, які збирається проводити керуюча компанія. "З самого початку нам пропонується нести тягар ремонту, який планує виконувати керуюча компанія. Не зрозуміло, чому майбутні мешканці повинні оплачувати недоробки, які повинні бути усунуті перед здачею будинку в експлуатацію".
Між тим, змушені підписувати договори управління громадяни автоматично погоджуються з їх умовами на 3 роки (обумовлений у договорі термін його дії). А незгодні - просто не отримують ключі. Що, на думку забудовника і КК, цілком справедливо.
Що ж стосується встановлених мерією міста Череповця тарифів, то вони стосуються всіх будинків, а не тільки муніципальних, і завищення ставок з боку КК - незаконне. Крім того, юрист вважає "протиправними" вимоги забудовника підписувати договори з обраної ним КК і оплачувати її послуги за 4 місяці "Власники самі повинні вибирати спосіб управління і КК на загальних зборах. А забудовник не має права навіть проводити такі збори".
Зараз же, забудовники щосили використовують неузгодженості в законодавстві, що перешкоджають оформленню прав власності на квартири їх законним (з точки зору логіки) власникам до вселення, і самі старанно затягують передачу цих прав.
Приклад: Житловий будинок на стадії завершення будівництва. Компания-Заказчик/застройщик укладає договір з якоюсь компанією-Виконавцем на предмет приймання житлового будинку та подальшого виступу як Керуюча компанія, яка буде здійснювати заселення житлового будинку і його подальшу експлуатацію, уклавши договори з мешканцями.
Витяг з договору: "Замовник зобов'язується:
1. Інформувати Виконавця про час проведення чергового етапу здачі-приймання (не пізніше одного дня до її проведення);
2. передати Виконавцю за актом ключі від квартир і від місць загального користування після отримання дозволу на введення житлового будинку ".
"Виконавець зобов'язується: здійснювати відповідно до затвердженого проекту, приймання житлового будинку під заселення;
... забезпечувати участь фахівців відповідної кваліфікації у всіх етапах приймання житлового будинку в експлуатацію з підписанням відповідних проміжних актів, акта приймання закінченого виробництвом будівельно-монтажних робіт об'єкта житлового призначення, графіка виконання робіт по другому етапу підготовки та передачі житлового будинку під заселення, а також графіка усунення зауважень приймальної комісії ... "(і ще багато чого: здача ліфтів, підписання актів випробування інженерного обладнання і систем та ін)
Договір цей, на мою думку, рясніє юридичними недоліками (Наприклад, в ньому згадується якийсь Генпідрядник без розшифровки в тексті хто це такий і Підрядник з якого можна вимагати усунення недоліків виявлених Виконавцем і Приймальною комісією в результаті приймання жилого будинку в експлуатацію)
Кілька питань:
1. Яка правомочність такого договору? (У плані Приймання і такого Двостороннього його укладення, без розшифровки юр.особи, згаданого як Підрядник) Про якого роду приймання може йти мова, якщо нею займається державна комісія? Чи це нормальна практика?
2. Чи є можливість у Пайовиків вплинути на Замовника і внести зміни до цього договору, щоб врахувати їх інтереси, і привести у відповідність з Договором участі в пайовому будівництві, де згадується лише Експлуатаційна організація, якій, за вказівкою Замовника, Дольщиком оплачуються комунальні послуги і витрати по технічному обслуговуванню і укладаються договори з керуючою компанією для подальшої експлуатації житлового будинку?
3. Законодавче обгрунтування зведення багатоквартирного будинку як об'єкта будівництва
Коли забудовник зводить багатоквартирний будинок, то як об'єкт будівництва він належить забудовнику, оскільки він або будує його самостійно, або приймає його після закінчення будівництва від залученого підрядника. Далі в результаті роботи за договором (пайової участі або будівельного підряду) забудовник передає квартири в побудованому будинку споживачеві, і первинне право власності виникає у того, хто замовляв будівництво конкретної квартири. Відповідно до Федерального закону від 30 грудня 2004 року № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (далі - закон про пайове будівництво), забудовник за завданням учасника пайового будівництва на підставі договору за плату будує об'єкт нерухомості і передає результат роботи (у вигляді конкретного приміщення) учаснику пайового будівництва. Потім учасник пайового будівництва представляє в підрозділ Федеральної реєстраційної служби необхідні документи: передавальний акт або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва, а забудовник - дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку. Право власності на конкретне житлове (або нежитлове, так як пайовики можуть бути різними) приміщення виникає у пайовика тільки після отримання свідоцтва про право власності. Таким чином, неправильним було б говорити про передачу права власності забудовником пайовикові.
У цій ситуації також неможливо говорити про приватизацію. Приватизація має місце тільки в тому випадку, коли щось знаходиться в державній власності, а потім стає приватною (приватної) власністю. З метою прояснення цих питань одночасно з прийняттям закону про пайове будівництво були внесені поправки і до статті 122 Федерального закону від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (далі - закон про реєстрацію прав) . Як у законі про пайове будівництво, так і в законі про реєстрацію прав містять перелік документів, які забудовники повинні представляти на початковому етапі будівництва, а пайовики - при реєстрації прав. Однаковий підхід територіальних органів Федеральної реєстраційної служби при проведенні державної реєстрації договорів пайової участі у будівництві, прав власності та уступки прав, застави об'єктів нерухомого майна у зв'язку з пайовою будівництвом забезпечить Інструкція, затверджена наказом Міністерства юстиції Російської Федерації (Мін'юст Росії) від 9 червня 2005 № 82, в основному призначена для працівників реєструючих органів. Багато положень цього документа не представляють інтересу для широких верств забудовників і замовників, однак важливо те, що в Інструкції чітко визначено переліки документів (не так загально як у законах) і вказані конкретні вимоги до них.
4. Можливість реєстрації житлового будинку як об'єкта нерухомості
Можливість реєстрації житлового будинку як об'єкта нерухомості у випадку, якщо забудовник (підрядник) не передав по закінченні будівництва
всі квартири пайовикам (замовникам). Представляється не зовсім правильним ставити питання про реєстрацію права власності на весь будинок. Звичайно, теоретично можлива ситуація, коли багатоквартирний будинок будує і набуває в цьому будинку абсолютно всі приміщення (і житлові, і нежитлові) одна фізична особа або одна організація. Тоді в реєстраційній палаті права власності на всі індивідуально визначені приміщення повинні бути зареєстровані тільки на цю людину або організацію. У будинку є приміщення, які призначені для індивідуального використання: житлові (квартири) і нежитлові (наприклад магазин), а є приміщення загального користування - сходові клітини, колясочні, технічні підвали, горища. Саме індивідуально визначені приміщення будуть зареєстровані на одну особу, і на них же буде оформлено право власності цієї особи, а от право власності на весь будинок реєструватися не буде, тому що об'єктами індивідуальних прав (об'єктами відчуження) є тільки індивідуально визначені приміщення. Наприклад, якщо власник всіх приміщень в будинку вирішить продати частину квартир, тоді до державного реєстру не треба буде вносити будь-які облікові зміни, що стосуються об'єктів нерухомого майна як предметів угод, а треба буде відносно якихось певних квартир змінити лише відомості про титульне власника. Іншими словами, якщо до моменту угоди власником всіх приміщень в будинку запал, умовно кажучи, Іванов, то після здійснення купівлі-продажу у Іванова залишиться 90 відсотків квартир, а у 10 відсотків квартир з'являться нові власники (Петров, Сидоров, Васильєв і т. д .). Реєстраційний облік буде вестися у відношенні індивідуально визначених об'єктів нерухомості, якими є житлові приміщення.
Непроста юридична ситуація може скластися, якщо деякі власники зареєструють свої права на якусь частину житлових або нежитлових приміщень і отримають свідоцтва про право власності, а забудовник не передасть залишилися приміщення і не оформить право власності на себе. Це може відбутися в тому випадку, якщо забудовник виконав своє зобов'язання і побудував об'єкт нерухомості, а окремі пайовики не виконали свої зобов'язання по повній оплаті об'єкта. Природно, таким пайовикам забудовник не буде передавати побудовані для них об'єкти. З юридичної точки зору такі приміщення не можуть вважатися індивідуально певними об'єктами нерухомості і будуть мати невизначений юридичний статус, і забудовник як власник об'єктів будівництва не може здійснювати з ними будь-які операції, поки вони не набудуть статусу об'єкта нерухомості. Коли у забудовника виникне необхідність зробити яку-небудь угоду, він буде змушений або зареєструвати своє право власності, або передати об'єкт пайового будівництва пайовикові. Таким чином, на останньому етапі, коли будинок вже фактично побудований, і частина власників уже зареєструвала свої права, прийде якийсь пайовик, на початковій стадії не брав участь у фінансуванні будівництва, внесе необхідні кошти, і забудовник передасть йому побудований об'єкт. Причому приміщення в побудованому будинку ще не вважаються квартирами, так як квартирою приміщення називається тільки після його реєстрації та появи відповідної облікового запису, тобто після того, як новий пайовик зареєструє свої права власності на ці ще не мають господарів житлові приміщення. До настання цього моменту будинок в якійсь мірі можна назвати незавершеним будівельним чи будуються об'єктом.
5. Законодавче визначення терміна «зводиться або будується (створюваний) об'єкт»
Іноді з якихось причин будівництво припиняється, договір підряду розривається, тобто той суб'єкт, який оплачував вартість робіт, будівельних матеріалів і т. п. вирішує це майно комусь продати. У цьому випадку здійснюється опис незавершеного будівельного об'єкту. У реєстрі прав з'являється запис про те, на якому етапі зупинено будівництво (скільки поверхів побудовано і т. д.). Згідно зі статтею 25 закону про реєстрацію прав такий об'єкт буде називатися незавершеним будівельним об'єктом. Об'єкт, будівництво якого закінчено, буде називатися побудованим багатоквартирним будинком після його державного технічного обліку та державної реєстрації прав власності на дві і більше квартири. Багатоквартирний будинок юридично «виникає» саме в момент державної реєстрації права пайовика власності на другу квартиру в цьому будинку. Хоча в даний час не існує такого легітимного визначення як «багатоквартирний будинок», виходячи зі змісту цього терміна прийнято вважати, що це будинок, в якому є дві або більше квартир. У статті 15 Житлового кодексу Російської Федерації (ЖК РФ) дається визначення житлового приміщення. У статті 16 ЖК РФ під поняттям «житловий будинок» розуміється індивідуально певний будинок, де немає квартир, а є кімнати і підсобні приміщення. У цій же статті визначено і поняття «квартира» - житлове приміщення, що складається з кімнат і підсобних приміщень, які мають виходи до місць загального користування (наприклад на сходи). Таким чином, у статті 16 ЖК РФ через поняття «квартира» визначається поняття «багатоквартирний будинок».

6. Управління багатоквартирним будинком
Багатоквартирний будинок, право власності, наприклад, на 90 відсотків квартир якого вже зареєстровано, а на 10 відсотків квартир немає, безумовно, повинен управлятися і обслуговуватися, тобто повинні укладатися договори на його утримання та надання комунальних послуг. Законодавством передбачені положення про управління тільки повністю сформованим об'єктом, в якому 100 відсотків приміщень мають своїх власників. Спеціального регулювання процесу управління багатоквартирним будинком, в якому не оформлені права власності на частину квартир (на час перехідного етапу, поки не оформлені права власності на частину квартир), законодавством не передбачено. Але якщо 90 відсотків квартир уже мають своїх власників, то вони самі можуть приймати рішення. Статтею 161 ЖК РФ передбачена можливість управління багатоквартирними будинками трьома способами:
1) безпосереднє управління самими власниками, коли не створюється товариство власників житла (ТСЖ) або житлового кооперативу і не залучається керуюча організація;
2) управління товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
3) управління керуючої організацією. Для прийняття загальними зборами власників приміщень рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком необхідна проста більшість голосів від загального числа голосів, які беруть участь у зборах (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Загальні збори власників приміщень багатоквартирного будинку має кворум, якщо в ньому беруть участь власники приміщень, що володіють більш ніж 50 відсотками голосів від їх загальної кількості (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). За відсутності кворуму для того, щоб річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку відбулося, повинно бути проведено повторне загальні збори власників. На загальних зборах кожен власник приміщення має кількістю голосів, пропорційною його частці у праві спільної власності на спільне майно в будинку (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), тому в ідеальному випадку рішення про вибір способу управління будинком при одностайному голосуванні можуть брати власники приміщень , що володіють більш ніж 51 відсотком часткою у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку. Для порівняння: прийняття рішення про проведення ремонту багатоквартирного будинку приймається більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників приміщень.
У разі безпосереднього управління багатоквартирним будинком (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) загальними зборами власників житла вирішуються такі питання, як: з якими організаціями укладати договори на утримання і ремонт будинку, надання комунальних послуг, кого наймати для вивозу сміття і т. д. Потім укладаються договори з організаціями (можливо, однією організацією), одна з яких буде, наприклад, обслуговувати інженерні мережі, інша - займатися ремонтом дахів, третя - вивезенням сміття і т. п. Такі договори мають двосторонній характер: з одного боку, вони підписуються всіма або більшістю власників (на даний момент) приміщень, а з іншого - представниками відповідних організацій (ст. 164 ЖК РФ). При цьому кожен з підписантів власників квартир повинен мати свій екземпляр договору.
Що стосується комунальних послуг, то ЖК РФ передбачає для цього способу управління дещо іншу схему відносин. Договір на надання комунальних послуг укладає кожен власник окремо. У цьому випадку так само полягає 2-сторонній договір, але він буде підписуватися, з одного боку, наприклад представником водоканалу, а з іншого - одним із власників приміщення житлового або нежитлового фонду. Якщо це муніципальне приміщення, то як власник і сторона договору виступить муніципалітет, якщо приміщення знаходиться в приватній власності фізичної особи, то - фізична особа, якщо організації, то - організація.
Житловий кодекс Російської Федерації визначає процедуру відносин і для інших способів управління. При виборі способу управління керуючої організацією (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) всі послуги з утримання, роботи з ремонту та комунальні послуги виконуються і надаються тільки однієї керуючої організацією (ст. 162 ЖК РФ). При виборі способу управління вже існуючим багатоквартирним будинком товариством власників житла (ТСЖ) або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) за утримання і ремонт багатоквартирного будинку відповідає ТСЖ (кооператив), причому як перед членами ТСЖ (кооперативу), так і перед особами, які не є їх членами (частини 5 і 6 статті 155ЖКРФ).
Тягар ж змісту приміщень, які ще не передані пайовикам (у нашому прикладі - 10 відсотків), залишається лежати на забудовника, незважаючи на те, що його права як власника приміщень не зафіксовано. Цивільним кодексом Російської Федерації (ГК РФ) та законом про пайове будівництво встановлено, хто і в який момент несе ризики. Після підписання акту передачі всі ризики утримання переходять до пайовикові. Відповідно до частини 6 статті 4 закону про пайове будівництво ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта пайового будівництва до його передачі учаснику дольової будівництва несе забудовник. При відносинах будівельного підряду ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта будівництва, становить предмет договору будівельного підряду, до приймання цього об'єкта замовником несе підрядник (п. 1 ст. 741 ГК РФ). Крім цього, для управління знову побудованим будинком ЖК РФ також допускає можливість створення товариств власників житла ще до фактичного появи самих власників. У цьому випадку ТСЖ створюють майбутні власники приміщень, тобто саме ті пайовики, які фінансують будівництво (ст. 139 ЖК РФ). Рішення про створення ТСЖ у споруджуваному багатоквартирному будинку повинне прийматися на загальних зборах майбутніх власників, яке проводиться в загальному порядку, встановленому для зборів власників приміщень. Це дуже перспективний варіант управління, оскільки дає можливість створити організацію, що має правління і голови, який буде виражати інтереси власників. Найважливіше те, що така організація буде брати участь у прийманні будинку, фіксувати недоліки, вести роботу щодо їх усунення і т. д. У міру реєстрації прав власності на житлові приміщення члени товариства будуть набувати статусу власників приміщень, і всі питання, пов'язані з управлінням будинку , організацією його змісту, комунального обслуговування, буде вирішувати товариство власників житла. У перспективі ТСЖ буде укладати договори з обраними ним організаціями щодо змісту, ремонту будинку і комунального обслуговування, до числа яких теоретично може увійти і забудовник, якщо для товариства запропоновані їм умови виявляться вигідними. Товариство може укласти договір управління з управляючою організацією. У цьому випадку зобов'язальні відносини виникнуть між керуючою організацією і ТСЖ, а власники, незалежно від членства в товаристві, будуть мати стосунки з ТСЖ (відповідно членські або договірні).
Треба враховувати важливе нове положення ЖК РФ, що встановлює момент виникнення обов'язки власника житлового приміщення в багатоквартирному будинку вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги. Відповідно до статті 153 ЖК РФ такий обов'язок виникає у власника житлового приміщення з моменту виникнення права власності на житлове приміщення. Причому у будь-якого власника: громадянина, організації, муніципального освіти, суб'єкта Російської Федерації, Російської Федерації. До заселення житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності, витрати на їх утримання та комунальні послуги несуть її відні органи державно влади та органи місцевого самоврядування або особи, яким зазначені органи пере дали на це право. Для власників мова йде про оплату утримання та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку. Таке майно виникає тільки після появи кількох власників приміщень у багатоквартирному будинку.
З цього положення випливає, що існуюча практика поставлення набувачам квартири обов'язки оплачувати утримання, ремонт житла і комунальні послуги до моменту отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію або з моменту передачі квартири за актом, або вручення ключів не відповідає положенню статті 153 ЖК РФ. У загальному випадку всі подібні витрати повинні нести забудовники за рахунок коштів, виділених на будівництво об'єкта нерухомості.
Якщо після отримання дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію управління його змістом здійснює ТСЖ, то його взаємини забудовник може складатися непросто. Можливо, забудовник відмовиться укласти договір з ТСЖ в якості замовника (споживача) і не буде оплачувати витрати на утримання багатоквартирного будинку (обслуговування ліфта, вивезення побутових відходів тощо). Оскільки головне для забудовника - побудувати квартири, передати їх і приступати до будівництва нового об'єкта, швидше за все, він не буде вступати в товариство, хоча такий варіант не виключений у випадку, якщо він хоче впливати на прийняття рішень або має намір придбати право власності на частину квартир . Якщо забудовник не став членом товариства, то за відплатним договором він повинен буде вносити кошти на опалення та освітлення своїх (не переданих) загальних приміщень, а члени товариств будуть платити внески. У будь-якому випадку забудовник має право запропонувати пайовика врегулювати в договорі питання розбраті розподілу витрат на утримання спільного майна багатоквартирного будинку. Витрат на ремонт будинку в принципі бути не повинно, хіба що забудовник побудує неякісний об'єкт, а при отриманні дозволу на введення об'єкту в експлуатацію цей факт з якихось причин не буде виявлено.
7. Оподаткування підприємства та фізичних осіб при переході майна за договорами дарування та продажу за пільговою ціною
В даний час продаж квартир не обкладається податком на додану вартість (ПДВ). Така норма міститься в пакеті законодавчих актів, покликаних сприяти створенню ринку доступного житла. Згідно з новими підпунктами 22 і 23 пункту 3 статті 149 Податкового кодексу Російської Федерації (НК РФ) в редакції Федерального закону від 20 серпня 2004 року № 109-ФЗ з 1 січня 2005 року не підлягають оподаткуванню ПДВ операції з реалізації житлових будинків, житлових приміщень, часткою в них, а також передача частки у праві на спільне майно у багатоквартирному будинку при реалізації квартир. Ці норми поширюються як на громадян, так і на організації.
Що стосується дарування, то 1 липня 2005 прийнятий Федеральний закон № 78-ФЗ «Про визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів (положень законодавчих актів) Російської Федерації та внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації у зв'язку з відміною податку з майна, що переходить у порядку спадкування або дарування », який з 1 січня 2006 року передбачає звільнення від оподаткування об'єктів дарування близьким родичам. Відповідно до цього закону в пункт 181 статті 217 НК РФ вносяться зміни, згідно з якими звільняються від обкладення податком на доходи фізичних осіб доходи, отримані в порядку дарування, у разі, якщо дарувальник і обдаровуваний є членами сім'ї та (або) близькими родичами відповідно з Сімейним кодексом Російської Федерації (подружжям, батьками та дітьми, в тому числі усиновителями і усиновленими, дідусем, бабусею та онуками, повнорідними і неповнорідними (мають загальних батька чи матір) братами і сестрами). Цим же законом визнано такими, що втратили силу Закон Російської Федерації від 12 грудня 1991 року № 2020-I «Про податок з майна, що переходить у порядку спадкування або дарування» та інші законодавчі акти.
На наш погляд, це дуже розумні кроки, оскільки раніше люди були змушені вигадувати різноманітні схеми ухилення від податків, щоб вступити в права спадкування або стати власником квартири, що передається ним за договором дарування. У багатьох випадках суми податків ставали непереборною перешкодою до придбання прав власності. Завдяки змінам у законодавстві родичі самі зможуть обирати, який варіант вирішення житлової проблеми їх влаштовує більше: через успадкування або дарування нерухомого майна. Наприклад, батьки, які мають двох дорослих дітей, хочуть, щоб належна їм квартира відійшла одному з дітей. Якщо квартира буде подарована йому за життя батьків, то вона вибуває з успадкованою маси, і друга дитина вже не зможе претендувати на цю квартиру. Якщо ж буде написано заповіт, і в ньому буде зазначено, що успадковує квартиру саме перша дитина, то друга дитина може оскаржити заповіт, поставивши питання про дієздатність батьків на момент складання заповіту або заявити права на обов'язкову частку спадщини, наприклад, як інвалід. Таким чином, справжня воля батьків буде спотворена. Маючи можливість вибору, люди зможуть вільніше приймати вигідне для них рішення.
Треба мати на увазі, що нові власники житлових будинків і квартир після переходу до них права власності стануть платниками податку на майно фізичних осіб. Крім того, при наявності заборгованості по податках майнові померлої особи або особи, визнаного померлим, вона погашається в межах вартості спадкового майна (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), тобто спадкоємцем.
8. Передача вдома та реєстрація права власності
У буквальному сенсі слова «передача» вдома не здійснюється. Великою помилкою є те, що після завершення будівництва будинок треба обов'язково «передавати на баланс». Це наслідки порочної практики соціалістичного порядку управління «житловим фондом». Як відомо, раніше всі багатоквартирні будинки, за винятком будинків житлово-будівельних та житлових кооперативів, були державною власністю і складали «державний житловий фонд». Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу УРСР «знаходяться на території РРФСР житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях, утворюють житловий фонд. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру ». Пізніше «державний житловий фонд» був переданий в муніципальну власність і став «муніципальним житловим фондом». При цьому багатоквартирні будинки «значилися на балансі» державних і муніципальних підприємств та установ як передані їм на праві господарського відання або оперативного управління. Після початку приватизації і «вибуття» квартир з публічної власності відповідні бухгалтерські проводки, за рідкісним винятком, не робилися. І багатоквартирні будинки продовжували «висіти» на балансі державних і муніципальних унітарних підприємств. Як не дивно, така ситуація існує в окремих муніципалітетах до цього дня. Нові будинки за домовленістю забудовників з органами місцевого самоврядування передаються «на баланс» муніципальних керуючих організацій, а останні залучають як підрядників афільовані із забудовником організації. Для управління багатоквартирним будинком «передачі на баланс» не потрібно. Мова повинна йти про надання послуг з управління та утримання, а також про виконання робіт з ремонту спільного майна багатоквартирного будинку на підставі возмездного договору управління (ст. 162 ЖК РФ). При цьому припустимо розуміння «передачі» багатоквартирного будинку як опису складу спільного майна (для встановлення взаємних зобов'язань) і фіксації його технічного стану (для визначення результатів діяльності з управління).
Насправді від забудовника пайовикові передається право на конкретний об'єкт, конкретне побудоване приміщення, в результаті якого у власника приміщення виникає право на частку в спільному майні у багатоквартирному будинку (ст. 36 ЖК РФ). Необхідно зазначити, що відповідно до статті 289 ЦК України право на частку в спільному майні у багатоквартирному будинку виникає тільки у власника житлового приміщення, а власники нежитлових приміщень таким правом формально не володіли. Іншими словами, беручи квартиру, будь-який учасник пайового будівництва має приймати не тільки приміщення, в якому він буде проживати або використовувати для інших передбачених законом цілей (наприклад для здачі внайми громадянам, торгівлі, побутового обслуговування споживачів), але фактично і весь будинок. Він має право обстежити стан усіх під'їздів, даху, фундаменту, ліфтів, тому що в кожної складової частини будинку він має свою частку, яка легко вираховується шляхом ділення площі конкретного належного йому приміщення на площу всіх індивідуальних приміщень. Якщо, наприклад, площа квартири власника становить, умовно кажучи, 1 відсоток від загальної площі всіх індивідуально визначених приміщень багатоквартирного будинку (тобто за винятком приміщень загального користування, що відносяться до загального майна), то це означає, що в кожному елементі загального користування будинку 1 відсоток належить власнику конкретної квартири. Таким чином, навіть стіна квартири, що знаходиться в іншому під'їзді, на 1 відсоток також знаходиться у спільній частковій власності власника конкретної квартири. Тому власнику слід перевіряти стан («приймати») всіх елементів будинку. Проте багато людей не розуміють, наскільки це важливо, і дбають тільки про те, щоб саме їхня квартира була добре оброблена і лише згодом, коли починається період експлуатації, а забудовник йде, починають помічати суттєві недоробки. Який би сумлінній та професійній ні була комісія, вона не буде оглядати кожен елемент будівлі так прискіпливо, як власники приміщення, тому є сенс створювати ТСЖ, залучати сумлінних і грамотних експертів для визначення якості будівництва. Чим більше вимог до забудовника сформулюють експерти, чим більше шансів, що ці вимоги будуть виконані забудовником, тим краще буде якість будинку і тим надійніше і дешевше він буде в експлуатації.
Реєстрація права власності здійснюється добровільно кожним пайовиком. На жаль, російським законодавством не встановлено обов'язок реєструвати право власності. Наприклад, якщо людина за актом прийому-передачі отримав збудоване приміщення, то він має право зареєструвати свої права в єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП), але в принципі він може і не робити цього. У такому випадку громадянин обмежить свої можливості розпорядження належним йому майном, але примусити його зареєструвати права фактично неможливо, хоча це може призвести до багатьох негативних наслідків для інших власників та організації, що управляє. Зокрема, відповідно до статті 153 ЖК РФ власник, не оформив права власності з-за небажання або з причини постійного проживання в іншому населеному пункті, не зобов'язаний оплачувати утримання та ремонт житла. Ми вже говорили, що цей обов'язок виникає лише з моменту виникнення права власності. Може виникнути й така колізія - у розпорядженні громадянина є квартира, він її відремонтував, живе в ній, ходить по сходах, користується ліфтом, сміттєпроводом, але обов'язки оплачувати утримання будинку не виникло, оскільки їм не проведена реєстрація права власності. Звичайно, сумлінні громадяни здійснюють таку реєстрацію, оскільки вони зацікавлені у закріпленні своїх прав.
Якщо особа, не оформивши права і не ставши власником, не буде вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги, але буде користуватися житловою площею, енерго-, водопостачанням та іншими елементами будинку, то це фактично буде марна збагаченням за рахунок інших осіб, тому що , якщо, наприклад, 70 відсотків мешканців будинку платять за обслуговування ліфтів, то, значить, 30 відсотків мешканців користуються ним безкоштовно. Зобов'язання внаслідок безпідставного збагачення врегульовані главою 60 ЦК РФ. Потерпілими від таких дій можуть бути і добросовісні власники приміщень в будинку (якщо керуюча організація буде змушена знизити переліки, обсяги і якість своїх послуг і робіт через недостатнє фінансування), і керуюча організація (якщо вона буде повністю виконувати свої зобов'язання перед добросовісними власниками приміщень при недофінансуванні). Набувач - особа, яка без законних підстав зберегло майно (грошові кошти) за рахунок інших осіб (потерпілих), зобов'язаний повернути останнім безпідставно заощаджене майно (безпідставне збагачення). При цьому ДК РФ не пов'язує віднесення особи до категорії "набувача" з наявністю у нього права власності на приміщення в багатоквартирному будинку. У разі невиконання цього обов'язку потерпілим треба звертатися до суду з вимогою про стягнення з набувача необхідних коштів.
Коли забудовник зводить багатоквартирний будинок, то як об'єкт будівництва він належить забудовнику, оскільки він або будує його самостійно, або приймає його після закінчення будівництва від залученого підрядника. Далі в результаті роботи за договором (пайової участі або будівельного підряду) забудовник передає квартири в побудованому будинку споживачеві, і первинне право власності виникає у того, хто замовляв будівництво конкретної квартири. Відповідно до Федерального закону від 30 грудня 2004 року № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (далі - закон про пайове будівництво), забудовник за завданням учасника пайового будівництва на підставі договору за плату будує об'єкт нерухомості і передає результат роботи (у вигляді конкретного приміщення) учаснику пайового будівництва. Потім учасник пайового будівництва представляє в підрозділ Федеральної реєстраційної служби необхідні документи: передавальний акт або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва, а забудовник - дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку. Право власності на конкретне житлове (або нежитлове, так як пайовики можуть бути різними) приміщення виникає у пайовика тільки після отримання свідоцтва про право власності. Таким чином, неправильним було б говорити про передачу права власності забудовником пайовикові.
У цій ситуації також неможливо говорити про приватизацію. Приватизація має місце тільки в тому випадку, коли щось знаходиться в державній власності, а потім стає приватною (приватної) власністю. З метою прояснення цих питань одночасно з прийняттям закону про пайове будівництво були внесені поправки і до статті 122 Федерального закону від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (далі - закон про реєстрацію прав) . Як у законі про пайове будівництво, так і в законі про реєстрацію прав містять перелік документів, які забудовники повинні представляти на початковому етапі будівництва, а пайовики - при реєстрації прав. Однаковий підхід територіальних органів Федеральної реєстраційної служби при проведенні державної реєстрації договорів пайової участі у будівництві, прав власності та уступки прав, застави об'єктів нерухомого майна у зв'язку з пайовою будівництвом забезпечить Інструкція, затверджена наказом Міністерства юстиції Російської Федерації (Мін'юст Росії) від 9 червня 2005 № 82, в основному призначена для працівників реєструючих органів. Багато положень цього документа не представляють інтересу для широких верств забудовників і замовників, однак важливо те, що в Інструкції чітко визначено переліки документів (не так загально як у законах) і вказані конкретні вимоги до них.

Висновок
Таким чином, для управління багатоквартирним будинком «передачі на баланс» не потрібно. Мова повинна йти про надання послуг з управління та утримання, а також про виконання робіт з ремонту спільного майна багатоквартирного будинку на підставі возмездного договору управління (ст. 162 ЖК РФ). При цьому припустимо розуміння «передачі» багатоквартирного будинку як опису складу спільного майна і фіксації його технічного стану (для визначення результатів діяльності з управління).
Коли забудовник зводить багатоквартирний будинок, то як об'єкт будівництва він належить забудовнику, оскільки він або будує його самостійно, або приймає його після закінчення будівництва від залученого підрядника. Далі в результаті роботи за договором (пайової участі або будівельного підряду) забудовник передає квартири в побудованому будинку споживачеві, і первинне право власності виникає у того, хто замовляв будівництво конкретної квартири. Відповідно до Федерального закону від 30 грудня 2004 року № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (далі - закон про пайове будівництво), забудовник за завданням учасника пайового будівництва на підставі договору за плату будує об'єкт нерухомості і передає результат роботи (у вигляді конкретного приміщення) учаснику пайового будівництва. Потім учасник пайового будівництва представляє в підрозділ Федеральної реєстраційної служби необхідні документи: передавальний акт або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва, а забудовник - дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку.

Список використаної літератури
1 Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 21.10.1994г.
2 Федеральний закон від 29 грудня 2004 № 188-ФЗ «Житловий кодекс Російської Федерації».
3 Федеральний закон від 29 грудня 2004 № 189-ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації».
4 Федеральний закон від 29.12.2006 № 251-ФЗ «Про внесення змін до Житлового кодексу Російської Федерації і статті 18 Федерального закону« Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації ».
5 Федеральний закон від 15.06.1996 № 72 - ФЗ «Про товариства власників житла».
6 Постанова Уряду Російської Федерації від 6 лютого 2006 р. N 75 «Про порядок проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком».
7 Постанова Уряду Російської Федерації від 13.08.2006 № 492 «Про затвердження правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку і правил зміни розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість ».
8 Постанова Уряду Російської Федерації від 23.05 2006 № 307 «Про порядок надання комунальних послуг громадянам».
9 Постанова Уряду Російської Федерації від 23.05 2006 № 306 «Про затвердження правил встановлення та визначення нормативів споживання комунальних послуг».
10 Постанова мера міста Череповця від 27.11.2006 № 5171 «Про затвердження тарифів на обов'язкові роботи та послуги з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирних будинках».
11 Постанова мера міста Череповця від 27.11.2006 № 5173 «Про затвердження цін на обов'язкові роботи та послуги з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирних будинках, в яких власниками не прийнято рішення про спосіб управління багатоквартирним будинком та (або) про встановлення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення »
12 Постанова мера міста Череповця від 27.11.2006 № 5166 «Про тарифи на послуги з водопостачання та водовідведення»
13 Аналіз фінансової звітності: Навчальний посібник / За ред. О. В. Єфимової, М.В. Мельник. - М: Омега-Л. 2004, 408 с.
14 Балікоев В.З. Загальна економічна теорія. Навчальний посібник / Новосибірськ: Видавнича компанія «Лада», 1999, 678 с.
15 Бердникова Т.Б. Аналіз і діагностика фінансово-господарської діяльності підприємства: Навчальний посібник / - М: ИНФРА-М. 2001, 215с.
16 Вершигора В.В. Менеджемент: Навчальний посібник / - М: ИНФРА-М, 1999, 256 с.
17 Кодраков Н.П. Бухгалтерський облік. Навчальний посібник. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М: ИНФРА-М, 2000, 584 с.
18 Любушин Н.П., Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Аналіз фінансово-економічної діяльності підприємства: Навчальний посібник для вузів / - М: Юніті - Дана. 2002, 471 с.
19 Економіка підприємства: підручник / Под ред. Проф. О. І. Волкова - М: ИНФРА-М, 2008, 416 с.
20 Артем'єва Г.М. Стан житлового фонду та проблеми оздоровлення підприємств ЖКГ. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 3. 2007 Частина I, с.4.
21 Вепрецкая Т.П. Організація та проведення конкурсу на передачу в управління муніципального житлового фонду. Юрисконсульт НП «ЛСУ ЖКК».
22 Гордєєв Д.П. Новий порядок управління багатоквартирними будинками. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 3. 2008 р. Частина I, с.10.
23 Гребінь М.В. Практика управління житловим фондом. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 4. 2006 Частина I., с. 17.
24 Кіркорова Н.П. Основні аспекти ціноутворення в сфері надання послуг. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 4. 2006 Частина I., с. 21.
25 Малікова І.П., Филаретовой Л.П. Методичні рекомендації з формування вартості робіт, послуг з утримання та ремонту житлових будинків методом економічно обгрунтованих витрат і розрахунку відповідних цін. «АКЦ Жілкомаудіт». Москва, 2007. с. 72.
26 Маркварт. Е. Основні принципи і напрями реформування муніципального господарства. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 12. 2004. частина 1., с.15.
27 Михайлов В.С. Передача багатоквартирних будинків муніципального житлового фонду в управління власникам житла. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 4. 2006 Частина I., с. 10.
29 Рекомендації з укладання договорів управління багатоквартирними будинками. «АКЦ Жілкомаудіт». 2005. с. 57.
30 Салама Ю.М. Керуючі компанії в ЖКГ. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 11. 2004. частина 1.с.15.
31 Сандалова Н.В. Приватний бізнес в ЖКГ. ЖКГ № 5 2006. стор 29.
32 Тихомиров М.Ю. Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації. - Вид. Тихомирова М.Ю., 2008 р.
33 Філімонов С.Л. Про управління в житловій сфері. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 1. 2005р. Частина I. с. 14, 21, 18.
34 Холопов С.М. Сучасні економічні моделі управління в ЖКГ. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 7. 2008 р. Частина I, с.3.
35 Чуксеева Н.В. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 1. 2007 стор.30
36 Шерешовец С.В. Вибір способу управління багатоквартирним будинком. Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ № 4. 2007 Частина I., с. 13.